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深圳拟规定房东不得随意涨租 通过税收优惠引导企业、个人房东等房源“上平台”
【我爱家园网】 来源:南方都市报 【 】  发布时间:2019-7-5 18:45:39
    7月4日,深圳《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)发布,《意见》用多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为等六项政策措施,对包括城中村在内的深圳住房租赁市场进行了一次系统性的政策梳理和规范。房东随意涨租、不合理收取水电费、出租“甲醛房”、租金贷消费陷阱等诸多住房租赁市场中的不合理现象,以及租房合同鲜有备案而促成的高价学位房租赁合同产业链、规模化住房租赁企业进驻城中村推高租金价格“赶跑租客”风波等住房租赁市场中的“新乱象”,均在《意见》中提到了有针对性的整治措施。

    另一方面,《意见》中的有关“9月30日前限期上平台”和分类制定的税收优惠等措施也在体现政策导向之余,被指“落地难”,包括《意见》中不惜整章篇幅强调的住房租赁交易服务平台,也因其至今上线房源不足全市出租住房总量的3%,而引发是否能真的实现承载全市房源的猜测;迟迟未透露何时出台的“租金指导价格”也让与之息息相关的《意见》平添了一份不确定。

    值得注意的是,此次发布的《意见》对于近年来发展迅猛的住房租赁企业进行了系统性的规范和要求,但并未对相关的约束机制进行清楚说明。深圳市住建局在同期发布的《起草说明》中表示,《意见》的出台和实施,旨在进一步规范住房租赁市场行为,合理引导市场预期。下一步,深圳还将按照国家部署要求,完善住房租赁市场体系,健全住房租赁相关法律法规,完善金融财税政策,促进住房租赁市场健康稳定发展。

    政策要求

    9月30日前未上平台和租金

    高于指导价将追溯以往应缴税款

    此次发布的《意见》中,9月30日被划定为规范住房租赁市场行为的税收优惠“截止期”。

    依据要求,2019年9月30日起,个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。

    为了进一步吸引房源上平台,《意见》还分三类情况,详细制定了税收优惠政策:对住房租赁企业向个人出租住房,并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,适当降低增值税征收率;对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,采取综合征收方式征税。

    2023年底前,综合征收率为0%;将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策,扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房。

    深圳市住建局在同期发布的《起草说明》中表示,此举是为切实发挥政府住房租赁交易服务平台功能,提高租金价格指导力度,故提出在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,给予一定的税收优惠政策。

    上述政策背后的逻辑是,力求通过税收优惠的方式,吸引目前住房租赁市场上的两个大房源主体———个人出租住房和住房租赁企业,通过政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,同时引导租金合理定价,实现“稳房租”的目的。

    但另一方面,作为是否能享受到上述税收优惠的先决条件之一,判断租金高低的租金指导价格何时发布并未在《意见》中说明,这也让享受上述税收优惠的门槛究竟在哪平添了几分变数。由于征求意见发布距离落地执行仅剩不足三个月,租金指导价格究竟何时能出成为了舆论关注的焦点之一。

    政策配套

    租金指导价格尚未发布

    事实上,深圳每年都会发布一份《房屋租赁指导租金》。虽有着“官方租房指南之称”,但在坊间,该指导租金价格因与实际租赁市场价格间存在距离,而并未被广大房东、租客所认可。加之不存在强制性,最后往往只能在司法诉讼中起到估算租金的作用,并未对租赁市场起到有效的引导作用。究竟与《意见》相配套的租金指导价将会如何制定?虽然上述文件并未清楚说明,但据业内人士预测,此番再度出台的租金指导价格将最大程度贴近市场真实情况。

    与悬而未定的租金指导价格一样受人关注的,还有随《意见》一并划定的9月30日的落地时间红线。南都记者注意到,虽然时间点已定,但对于未如期“上平台”或租金高于租金指导价者将如何查?《意见》提出的“依法追溯以往应缴税款”具体将如何执行?是设置追溯期还是“一追到底”?是否会出台相关配套执行文件?《意见》及相关文件并未予以清楚说明。

    政策背景

    为什么要“上平台”?

    未来实现公共服务全纳入

    在此次《意见》中占据完整一章内容的住房租赁交易服务平台,再一次经受着大众目光的审视。尽管尚未被深圳住房租赁市场所熟知,但该平台并非在《意见》中初次亮相。早在2017年12月18日,该平台就已正式上线。

    依据《意见》要求,这一平台将在未来承担深圳市所有出租房源,并将在平台上实现租赁环节的全打通、公共服务全纳入。找房、看房、选房、签约、备案及租金、水电等费用缴纳,实现虚假房源认定,提供居住证办理、积分入学、积分入户、住房公积金提取、住房租赁补贴、税收优惠、租赁咨询等一站式公共服务均可在平台上完成。

    除了便民,这一官办的住房租赁交易服务平台更重要的任务是首次建立起深圳住房租赁市场大数据,有着全市房源和全部租赁环节数据加持,这一数据库所反映的将是最真实的深圳住房租赁市场的情况。无论是政府调控还是市场研究而言,该大数据库的建立所带来的意义将颇具“划时代”意味。

    观察

    私下签租赁协议成市场主流如何让房源“上平台”?

    对于大部分深圳租客和房东而言,房产租赁备案往往“只闻其声”,从未“见其容”。对于房东而言,一旦在街道办备案了房屋租赁信息,接下来就涉及到房屋租赁税的缴纳,“羊毛出在羊身上”,这笔“凭空”多出来的房屋租赁税往往最后加在了房租里,由租客买单。在包括深圳在内的住房租赁市场中,私下签约达成租赁协议成为了市场的主流选择。几乎除申请学位以外,鲜有租客或房东主动申请办理房租租赁信息备案。而缺乏备案的租赁市场又为“为求一纸学位房租赁合同不惜花费重金”的学位房租赁合同产业链打开方便之门。

    今年年初实施的“新个税法”中,有关“房租抵扣个税”的内容,就受到了巨大的阻力,有房东当即表示“你要申报,我就涨租金”。一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客被迫选择不再申报。对于此次《意见》中提出的2023年前综合征税率为0%的政策优惠,也有不少声音提出了该政策优惠“落地难”同样的质疑,“入了平台是2023年前免税,不如平台是一直免税”。

    追溯房东顾虑,除不愿缴纳税费外,也有声音直指“上平台是不是在‘摸家底’,为未来房地产税等做铺垫”。

    另一方面,也有不少声音质疑该平台是否能真的覆盖到全部租赁房源。依据深圳市住建局官方统计,截至7月2日,该平台累计入库房源总量为202944套,其中机构房源113603套,国企房源32689套,政府房源55887套,个人房源756套;当前可租房源量为19279套;平台累计合同总量243750套。而对照深圳市房地产研究中心此前发布的全市各类出租住房总数约783万套(间)的数据来看,“上了平台”的房源尚不足3%。城中村房源因产权不明晰等原因,尚未纳入“平台”管理体系,“未来城中村房源是否也要纳入政府平台管理?如此是否会被解读为释放城中村房屋确权的信号?”截至记者发稿,上述问题在《意见》及相关文件中并未得到解答。采写:南都记者孙雅茜

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