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把房产给独生儿女，新规实行后如何“省钱”？有一项规定需要注意

【我爱家园网】来源：腾讯网【大中小】发布时间：2019-10-02

房子，已经成为每家每户最大的财富。

搁在原来，物质匮乏的时候，吃饱穿暖尚且是个问题，手里能有点现金，家里多几个大件的家电，就算是一家人最珍贵的东西了。

可是，这20年来，伴随着楼市的高速膨胀，我们的户均套数已经达到了1.1套。

中金公司此前发布的报告称，按城镇住房2.74亿套（不含集体户）来计算，对应存量面积261亿平方米，家庭户均拥有住房达1.13套。

不管是人均1.1套以上的住房，还是17亿平米的销售面积，短短二三十年的功夫，能让大部分人“居者有其屋”，堪称是一个奇迹。

一个家庭最重要的财产，如何传承，是每位父母都操心的问题，房子是自己的名，眼看着年龄渐长，想把房子给孩子，又不了解具体该怎样去做。

更重要的是，很多家庭都是“四二一”结构，这也就意味着，现在的独生儿女，以后要撑起两对父母，八个老人的大家庭，可以说“重任在肩”。

那么，把房产过户给独生儿女，如何“省钱”？趁“在世”清醒的时候办，还是“离世”了顺其自然？新规实行后，有一项规定要注意。

什么新规？

今年6月份，财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

具体而言，这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目，调整为按照“偶然所得”项目征税，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，是“偶然所得”，缴纳20%税率，从9月1日起实施。

简单点说：继承房产，或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税，从上个月就开始实行了。

不难发现，这个新规最主要的变化，是征税“项目名称”这一项规定。

必须要强调一点：名字变了，税率却没有变，按照原来的规定，继承、赠与房产也是不收个税的，如今的“新规”，是对原来执行规定的“重申”，这一点尤为值得注意。

为什么要注意一项“变化了名称，却没有变化税率和征收方式”的规定呢？

答案很简单：个人所得税，是房产过户子女的关键因素。

一般来说，房产过户给子女，有三种方式：二手房买卖、继承、无偿赠与，这三种方式，哪一种才最“省钱”，关键就看个人所得税。

第一种，二手房买卖。

买卖的方式大家都懂，父母跟孩子一块去二手房交易场所，像真正的买家和卖家一样，按正常流程走就可以了，带上身份证、户口簿、结婚证、房产证到房管局办理转移登记，需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

有的人接受不了这点，把房子卖给自己的孩子，总觉得有点别扭，其实不然，买卖房产的学问也很大，方式用对了能省不少钱。

假如房屋已经满两年，不管是不是名下唯一的住房，增值税就能免掉，但契税、个人所得税还要缴纳。

假如房屋是满五年且家庭唯一住房，父母把房子卖给孩子，个税和增值税都能免掉，只交契税即可。

第二种，房屋继承。

继承是很多老年人偏爱的方式，过好自己这一生就足够，房子让儿女自动继承，顺水推舟，还不用费心，听起来似乎很合适。

单从费用角度来看，这种方式花费最小，只需要交继承的公证费用。这个费用根据地方不同有所差异，一般来说都很便宜。而且，不管是契税、个税还是增值税，都不用交。

但是，继承房产，要么是生前立下遗嘱，要么是去世后子女自动继承。

坦白说，采取这种方法的家庭并不多，原因很简单，当父母在世的时候，不能采取继承过户的方式。

人们都不喜欢这种“非确定性”，遗嘱是立了，房子产权还在自己这，终归心里不踏实，等离世后再让子女继承，不由得又有点不放心。

如果是独生子女的家庭那还好，赶上一家好几个兄弟姐妹，等爹妈都离世后再进行产权过户，会涉及到大量的复杂问题和流程，各类证明、文件、资料，产权上稍有争议，就是麻烦，对父母来说，属于不可控因素。

第三种，房屋赠与。

赠与房子，也是一种人们耳熟能详的过户方式，理论上来说，不光能送给子女，还能送给兄弟姐妹甚至是朋友，只是税费有些许差异。

双方需要先到公证处做赠与公证，再带公证书和房产证到房管局办转移登记。大概费用有：费用：公证费（一般是评估价的千分之三），契税3%（全额征收），交易手续费（按平方计价），登记工本费。

说到这里，大家应该能看出来了，通过赠与的方式给子女房子，重要的是这个“房产评估价”，更重要的是，赠与房子虽然不用交个税和增值税，契税却少不了，按照3%的税率计算，再加上动辄高达2%的评估费用，成本可能会高达房产价值的5%，还要加上公证、来回奔波的麻烦。

回到上文的问题，这几种方式中，新规下要注意个人所得税的区别。

无论是继承还是赠与，虽然花费很少，但是，一旦孩子以后要卖掉这套房，且房子不是“满五唯一”，就会缴纳20%的个人所得税。

别小看个人所得税，根据规定，赠与或继承房屋再次出售的，要按（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20%计算应交税额。

关键就在于这个“再次转让的收入”，因为子女接受赠与时的成本为0，相当于要足额计算房屋差价，20%的税率，动辄就是几万乃至十几万的费用。

笔者为大家总结了几点。

第一，最好“在世”时就办了，比“离世”时办更省心，除非身体条件特别差，或者有其他难以言明的家庭原因，继承最好不要选。不说过世后产权过户出问题，万一以后有遗产税，也需要考虑。

第二，假如孩子以后还要把这套房子给卖了，用“买卖”的方式更省钱，满两年就能免增值税，虽然也要交个税，但比起继承和赠与后再转卖的方式，能省下来不少钱。

第三，假如是满五唯一的房子，给独生儿女之后，他们铁定不会把这套房给卖了，选“赠与”准没错。

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