交易资金金额较大 隐藏风险多样 又常常被忽视 造成财产损失

    进入2013年下半年，在大多数人都在总结过去半年的楼市成绩时，房屋交易的风险隐患被成交价、成交量等一系列数据所覆盖。

    2013年上半年，北京市共成交二手房95244套，是同期新建商品住宅（含保障性住房）成交量的1.5倍，二手房已经成为市民购置房产的主要类型。与此同时，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事例也屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成百万金额的损失。这与二手房交易资金金额较大、隐藏的风险多样性不无关联。

    本报记者总结了法院审理的二手房交易案件的情况，发现以下四类纠纷往往最容易被忽视，同时也极易造成较大的钱款损失，甚至钱房两失。

    （一）房屋的交割应留存保证金

    案例

    刘女士在2009年购买了位于阜成门周边的一套已购公房，购买方式为全款，从签署合同至过户交接完毕都很顺利，并很快入住。

    过户时刘女士向业主确认物业费是否结清，业主表示没问题，一直是单位交的，于是到交易大厅办理过户。到供暖期交暖气费时刘女士发现，原业主有4年的欠费，且原业主拒不配合，无奈之下刘女士只得自行支付近万元的供暖费以保证冬季供暖，但也给自己造成了经济和精神上的双重损失。

    分析

    由于二手房是已建成房产，在过户前都会发生包括物业、供暖等费用，而房屋的交割一般都在过户之后，此时入住在即，购房人对费用拖欠等风险也容易疏于防范，因交割不慎造成遗留问题乃至经济损失并不少见。尤其是建成年代比较久的已购公房和高档住宅，有些拖欠费用经年累月积攒下来竟高达十余万元。

    提个醒

    第一，过户前要见到原业主对物业、供暖以及其他费用的结算票据，并现场查验其缴费期限的截止时限；对于原始票据已经遗失的，可以到物业或供暖等单位查验缴费记录，以确定是否存在费用欠缴等情况；

    第二，买卖双方应同时到场办理房屋的交割手续，对于各项费用、水电等使用表数应该详细记载，同时交易各方应该在交割单上签字确认；

    第三，按照交易惯例，买卖双方应留存一部分尾款作为物业交割保证金，待原业主将欠费结算完毕后方可划转给原业主。该笔款项可以采用资金监管的方式，一方面可以保证原业主将据实结算，如果拒不结算的，可以使用该保证金先行结算；另一方面，采用资金监管形式，也可防止购房人拖延支付。

    （二）出售房产需经配偶及共有权人同意，

    否则合同可能归于无效

    案例

    原告韩先生与被告扈女士系夫妻关系。业主扈女士与购房人杨先生签订《北京市存量房屋买卖合同》。签约当日，业主扈女士口头表示其配偶同意出售房产，但未提供任何书面证明。在交易双方即将办理房产过户时，原告韩先生以其配偶扈女士未经其同意而出卖共有房屋，侵害其合法权益为由，起诉要求确认合同无效。

    北京市宣武区人民法院审理认为，扈女士的配偶为房屋共有人，扈女士与买方订立的合同无法证明已经取得配偶韩先生的同意，应视为无权处分，故判决扈女士、杨先生签订的房屋买卖合同为无效合同。杨先生不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院最终做出了终审判决：驳回上诉，维持原判。

    分析

    实际中经常会有因房屋涨价，业主以“共有权人不同意”为由而违约，在客户方缴纳定金较少的情况下，双倍退还定金与房价的迅猛上涨相比就显得“不算什么”了。

    房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房产在出售时，需经所有共有人同意后方可出售。很多消费者误认为只要是产权人本人签约即可，却不知还需要共有人同意，以至于造成纠纷，即便最终能够追回损失，往往也因旷日持久的诉讼从而延误了最佳的购房时机。

    实际中除了夫妻共有以外，以联名形式购房、或是继承的房屋，都有可能存在房屋的共有权。

    提个醒

    第一，签约时一定要查看房屋所有权证，产权证的内页会标明“共有权人***等***人”，并注明相应的共有权证号，此类情况需要共有人本人持《房屋共有权证》前来签约，如果本人确不能到场的，需要提供书面的《共有权人同意出售证明》以及《授权委托书》；

    第二，即使内页没有标注共有权的，也需要产权人的配偶到场方可签约，如果配偶确实不能到场的，需要其配偶提供亲笔签字的《配偶同意出售证明》，以此证明其配偶同意出售该房产，而购房人的购买行为也可被视为善意取得。

    （三）巨额房款难追讨，

    购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接

    案例

    去年6月，孙女士通过某中介购买了邱某位于亦庄天华园二里二区的一套房，全价为228万元。在卖房人邱某的一再要求下，孙女士先行支付了158万元的首付款后拿到房屋钥匙并开始装修。因当时该房仍欠银行50多万元贷款，需要在还清贷款并解除贷款银行对该房屋设定的抵押权之后才能办理过户，邱某一再表示，会用该笔首付款偿还剩余的银行贷款。

    去年11月，买卖双方顺利网签。但双方办理网签之后，邱某多次以各种理由拖延过户时间，直到今年5月，孙女士去房管部门查询发现，该房已经被查封。而邱某却始终联系不上。

    经了解，原来卖房人邱某在网签之后仅十几天，又将房屋做了抵押，并设定了195万元的最高抵押权，并授予对方代为处置房屋等多项权利。

    孙女士到法院申请立案时得知，原来借钱给邱某的张先生在发现邱某失踪后，已将其起诉到法院以保证自己的“优先追偿权”，张先生的起诉理由是“民间借贷”，法院受理后已将该房屋进行查封，如果将来房子一旦被拍卖，所得钱款也得优先偿还抵押借款和银行钱款。

    目前，案件还在处理中，孙女士一家虽然还住在该房屋内，但是每天都提心吊胆，生怕哪天就被赶出来。

    分析

    记者对此案进一步了解后发现，网签不等于过户，其作用主要是为了防止已经签约的房产被“二次出售”，也就是俗称的“一房二卖”，对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。但此类案件只要做好风险防范措施，损失是完全可以避免的。

    提个醒

    第一，签约后和业主一起到房地产行政主管部门查证该房屋是否处于抵押、查封状态，行业内称作“核房”；

    第二，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，在过户之后卖方才能拿到钱。

    北京市住建委在今年年初发布了《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，为了确保存量房交易资金的安全，凡买卖双方通过房地产经纪机构达成交易的，将强制实行交易资金监管。2011年4月实施的《房地产经纪管理办法》第24条也明确规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”

    据介绍，资金监管与我们网上购物时普遍采用的“支付宝”模式类似，是一种委托第三方支付的钱款交接形式。买方将全部购房款、或除贷款之外的全部房款存入指定的资金监管账户后，视同出售方收到了该笔款项，待交易双方履行协议并完成房屋权属交接后，由监管机构对交易资金进行交接；若不能达成交易，则该笔款项不会由监管账户拨付，期间任何一方都无权单方处分该笔交易资金。这样的做法可以最大化的保证房屋权属和资金的安全。

    不仅如此，资金监管也可以保障房屋出售人的权益，实践中也会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况，不仅有可能为出售人带来回款风险，对于那些需要“卖旧买新”的业主来说，也有可能贻误购房良机，甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。

    （四）签约前后应监督中介机构完成风险控制动作

    市场上的房屋中介良莠不齐，有些中介经纪人一门心思为了促成签约，对交易中的潜在风险疏于防范，消费者选择中介公司本来是为扫清交易障碍，结果到头来中介费交了不少，风险也没能控制住。

    近日，北京市消协公布了房屋中介的6大陷阱：以看房为名骗取“看房费”、隐瞒信息挣“差价佣金”、未尽居间的义务使消费者合法权益受损、提供虚假租房信息，骗取中介费、无中介资质违规参与中介服务、设置合同“霸王条款”减少自身义务，侵害消费者合法权益。

    提个醒

    第一，选择房屋中介时要看公司品牌，大型中介公司更看重自己的品牌形象，人员素质相对较高，出于自身经营风险的考量，也会要求对一些基本的风险先行排查；

    第二，针对以上提及的风险，也应监督经纪人是否完成了风险控制动作，比如，某大型房屋中介就要求经纪人在签约前先向买卖双方播放由公司统一录制的《签约风险提示》视频，视频中会告诉客户常见的风险都有哪些以及客户通过哪些地方了解经纪人完成了风险防范动作，切勿嫌麻烦而不看。